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樂居財(cái)經(jīng) 李禮 6月5日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)2023年W22。
政策面：國家開發(fā)銀行推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，青島市出臺(tái)樓市新政。中央：國家開發(fā)銀行：提出發(fā)揮開發(fā)性金融功能作用，以重大項(xiàng)目為抓手助力成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)全面加速。各地：1）蘇州市、佛山市進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）廣東省出臺(tái)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解政策，扎實(shí)做好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期工作，穩(wěn)妥有序推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解處置。嚴(yán)格落實(shí)地方政府債務(wù)限額管理，堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)；3）深圳市南山區(qū)、大鵬區(qū)進(jìn)行地塊規(guī)劃調(diào)整；4）福建省加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管；5）天津市推動(dòng)國際消費(fèi)中心城市建設(shè)；6）成都市調(diào)整居住證管理政策；7）青島市出臺(tái)組合政策，調(diào)整非限購區(qū)域購房首付比例，同時(shí)包括優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求等。
基本面：本周新房市場成交環(huán)比上升，二手市場成交環(huán)比微降。本周30大中城市商品房成交面積355萬平，環(huán)比+14.5%，環(huán)比增速較上周上升11.9pct；同比+22.2%，同比增速較上周上升4.1pct。新房市場分線城市來看，本周一、二線城市成交面積環(huán)比上升，三線城市環(huán)比下降。18城二手房成交面積156萬平，環(huán)比-7.3%，環(huán)比增速較上周下降0.3pct，同比+19.5%，同比增速較上周下降12.4pct。二手房市場分線城市來看，本周一、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市成交面積環(huán)比下降。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲2.65%，房地產(chǎn)跑贏大盤2.37pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生指數(shù)上漲1.08%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲0.68%，房地產(chǎn)跑輸大盤-0.40pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲3.05%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤1.96pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
本周觀點(diǎn)：從政策調(diào)整來看，本周青島市等多地需求側(cè)調(diào)整政策持續(xù)，浙商證券認(rèn)為，從青島等城市政策調(diào)整的情況以及浙商證券去年對政策調(diào)整規(guī)律的分析推演，二線城市多方面政策進(jìn)一步調(diào)整的情形（類似青島）可能繼續(xù)。從市場成交來看，本周克爾瑞發(fā)布5月百強(qiáng)房企月度數(shù)據(jù)，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，同比增長6.7%。30個(gè)城市商品住宅成交1606萬平方米，與2月絕對量基本持平，本周新房市場成交環(huán)比上漲+14.5%。浙商證券認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上來看市場仍然保持回暖趨勢，5月成交量下降一方面受到經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致購房需求修復(fù)放緩，另一方面也受到供應(yīng)不足的影響（據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)環(huán)比下降27%）。6月是傳統(tǒng)的房企業(yè)績沖刺高峰，浙商證券認(rèn)為供需兩端均有望迎來環(huán)比上漲。從房企投資來看，本周天津土地市場迎來2023年以來最大規(guī)模土地出讓，共出讓6宗土地，2宗土地溢價(jià)成交，其中河西區(qū)體院西地塊共競拍超140輪，溢價(jià)率10.4%。5月多個(gè)核心城市進(jìn)行土地集中出讓，南京、廈門、杭州等城市熱度較高，分化趨勢明顯，浙商證券認(rèn)為，隨著市場回暖熱度有所下降，短期內(nèi)土拍市場仍將保持分化趨勢。
浙商證券繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。
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